De Haarlemmerstraat kent een bonte verzameling vastgoedeigenaars: van de gemeente tot twee Nederpornomiljonairs

,,Het Leidse vastgoedwereldje is heel divers”, weet vastgoedontwikkelaar Johan Oudendal.
© Taco van der Eb

Wie bezit de Haarlemmerstraat? De kilometer koopplezier is in handen van 61 bv’s, stichtingen en andersoortige rechtspersonen. ,,Leiden heeft potentie van hier tot Tokio.’’

Ziengs (nummer 205) is van een Quote 500-miljardair. De Hunkemöller (nummer 104) is van de Rooms-Katholieke Parochie HH Petrus en Paulus en de Vero Moda (nummer 164) van Nederpornomiljonairs René Wolzak en Gaby Jonkman. Een inventarisatie van het Leidsch Dagblad van pandeigenaren in de Haarlemmerstraat bij het Kadaster levert een divers lijstje op. Het Kadaster leverde op aanvraag van de krant een bestand waarin enkel de rechtspersonen (holdings, bv’s, stichtingen, etc.) met bezit in de Haarlemmerstraat zijn opgenomen.

Alle eigenaren met een perceel dat grenst aan de Haarlemmerstraat staan in de lijst. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat er in de Haarlemmerstraat 61 verschillende vastgoedbeleggers zijn. Persoonlijk bezit van bijvoorbeeld winkeliers is niet meegenomen in de analyse.

In de top twintig staat een bonte verzameling eigenaars, van de gemeente Leiden, institutionele beleggers en vastgoedfondsen tot een enkele retailer en wat vastgoedmagnaten. Wat opvalt is dat er geen dominante speler is in het vastgoed van de Haarlemmerstraat. Er zijn wel ’grootbezitters’ van twintig panden of meer. Doorgaans gaat het dan om blokken met daarin zowel winkels als appartementen en dan gaat het al snel met de telling in het Kadaster.

(Tekst gaat door onder de foto)

© Taco van der Eb

Slechts acht organisaties hebben meer dan tien panden in bezit. Dat is helemaal niet slecht voor de gang van zaken in de straat, er is geen enkele partij die met brute marktmacht zijn wil aan de andere vastgoedondernemers in de Haarlemmerstraat kan opleggen. ,,Het Leidse vastgoedwereldje is heel divers”, weet vastgoedontwikkelaar Johan Oudendal.

,,Er zijn een stuk of tien specifiek Leidse ontwikkelaars en beleggers actief. We kennen elkaar allemaal, maar om nou te zeggen dat we veel samen doen: nee. Verder zijn hier veel vastgoedbedrijven van buiten de stad actief. Dat begrijp ik wel. Als je Leiden vergelijkt met de grote steden waar vierkantemeterprijzen van zeven- acht- of zelf tienduizend euro gelden, dan is het in Leiden met drie- vierduizend voor hen nog heel goedkoop.’’

Die instroom van kopers van buiten de stad heeft niet alleen met prijs te maken, meent Oudendal: ,,Leiden heeft potentie van hier tot Tokio, door de aanwezigheid van de historische binnenstad, de universiteit en het Bio Science Park. Dat geldt ook voor de Haarlemmerstraat: als de winkels zich wat meer concentreren kan dit een hartstikke mooi gebied worden.’’

Wie zijn de topspelers in het Haarlemmerstraatvastgoed? We lichten er een paar opmerkelijke namen uit.

(Tekst gaat door onder de foto)

De uitvaartonderneming

Uitvaartcoöperatie Dela is de grootbezitter in de Haarlemmerstraat. De uitvaartverzekeraar en -begeleider heeft 23 adressen in handen. Maar niet voor lang meer.

In de portefeuille zit onder meer de nieuwbouw waar Zara nu in huist, de Levi’s-winkel, Vila, Vodafone en een serie appartementen. Hoeveel Dela heeft betaald voor de stenen is niet helemaal duidelijk, omdat de coöperatie het vastgoed in grote pakketten heeft opgekocht. Zo kostte het blok van Zara in 2018 ruim 2,8 miljoen euro. De aankoop van een gebouwencluster rond de Stille Mare en Haarlemmerstraat - met de Levi’s en Vila-winkel - uit 1998 had een omvang van 1 miljoen euro. Een andere transactie was meer dan vierhonderd miljoen euro euro groot en omvat onder meer het pand van Specsavers op nummer 95. „Het is een algemene praktijk onder verzekeraars om de binnenkomende premies te beleggen tot we ze nodig hebben”, zegt Dela-woordvoerder Martijn van de Koolwijk. „Wij hebben lang geïnvesteerd in winkelvastgoed waar mensen hun dagelijkse boodschappen doen, met het idee dat deze panden hun waarde blijven behouden. Daar horen de panden in de Haarlemmerstraat ook bij.”

Toch wil Dela ’binnen drie tot vijf jaar’ haar bezit in de Haarlemmerstraat verkopen. Koolwijk: „Om het risico van deze beleggingen verder te verlagen, verkopen we onze hele vastgoedportefeuille en investeren het in internationale vastgoedfondsen. Daardoor krijg je meer spreiding van het risico.”

Wie de panden gaat kopen, kan hij niet vertellen. „Maar, en zo gaat dat in het vastgoed, er wordt altijd gesproken met mogelijke geïnteresseerden.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Het grootkapitaal

Hoog in de lijst met eigenaars staan de namen Patrizia DHS Beheer en de ’Société civile de placement immobilier à capital variable immorente’, in het vastgoedwereldje beter bekend als Corum.

Wie het kruimelspoor van deze eigenaren volgt, belandt in het Duitse Augsburg en aan de Champs-Elysées van de Parijse voorstad Evry. Deze twee Haarlemmerstraat-bezitters zijn internationale vastgoedfondsen.

Corum belegt zijn fondsvermogen van drie miljard euro in allerhande vastgoed in zestien landen in heel Europa. Bij Patrizia pakken ze het nog veel ambitieuzer aan: het investeert maar liefst 47 miljard euro van investeerders uit de hele wereld in Europees vastgoed. Daarvan zijn de dertien panden die de financiële kolos in de Haarlemmerstraat bezit niet meer dan een flintertje.

Corum is onder meer eigenaar van de Hans Anders brillenwinkel op nummer 42 en de KPN-winkel op 156. Patrizia vangt de huurpenningen van Oil & Vinegar op 79 en sneakerwinkel Snipes op 163. Maar we zien ook wat leegstand en pandjes met wisselende huurders.

Naast deze twee internationale giganten - en Dela - zijn vastgoedadviseur CBRE en verzekeraar ASR Dutch Prime Retail Fundals de belangrijkste institutionele beleggers in de winkelstraat actief. CBRE is eigenaar van het Hemapand. ASR, dat als meest bekende pand de voormalige V&D in portefeuille heeft. exploiteert veertien panden in de Haarlemmerstraat. Daaronder met Rituals, Lucardi en WE zeker niet de kleinste.

(Tekst gaat door onder de foto)

De ex-winkeliers

Vischjager Winkels, vastgoedvehikel van Raymond (60) en Philip Vischjager (63), is prominent aanwezig in de Haarlemmerstraat.

Na een studie commerciële economie begonnen de broers vanuit Amsterdam in de jaren tachtig een keten Randstedelijke kledingzaken. Zelf vastgoed kopen en verhuren aan andere ondernemers bleek profijtelijker dan leuren met mode. Aldus gingen de winkels de deur uit en werd de onderneming omgebouwd tot vastgoedbelegger.

Raymond runt die tak van het familiebedrijf. In de Haarlemmerstraat bezit hij het blok panden rond de Paradijssteeg, waarin onder meer Xenos, Pull & Bear en de Délifrance huizen.

Een blik op de jaarrekeningen laat zien dat het idee om de pandjes in te gaan slim was: we vinden er een eigen vermogen van 52 miljoen euro, waarvan een gulle 20 miljoen euro aan cash. Dat wordt niet alleen in de Haarlemmerstraat verdiend natuurlijk. ,,We hebben panden in de hele Randstad’’, zegt Raymond Vischjager desgevraagd. ,,We zitten van oudsher alleen in A1-winkelgebieden. Aanvankelijk met onze eigen kledingwinkels, nu als vastgoedbedrijf. Dit is wat we kennen, dus dit is wat we doen.”

De panden in de Haarlemmerstraat bezit hij sinds 2007. ,,We hebben huurders met langlopende contracten en zijn hartstikke tevreden over deze locatie. Ik merk de laatste tijd ook dat de vraag naar winkelruimte aantrekt. Uiteindelijk blijkt online shoppen niet de ultieme oplossing voor consumenten. Wel als je een wasmachine van een bepaald typenummer zoekt bijvoorbeeld, maar als je wil winkelen en geïnspireerd wil raken dan is een bezoekje aan een winkelstraat veel leuker. Je ziet het ook aan het enthousiasme waarmee de heropening na de lockdown werd omarmd.”

Vischjager piekert er niet over om zijn Leidse bezit te verkopen en is zelfs in de markt voor meer stukjes Haarlemmerstraat. ,,Als ons iets moois wordt aangeboden, zal ik zeker niet twijfelen toe te slaan.”

(Tekst gaat door onder de foto)

De Rooms Katholieke parochie

Een bijzondere vastgoedbezitter in dit rijtje is de katholieke kerk, in de vorm van de Petrus- en Paulusparochie.

De Leidse clerus bezit een groot blok op de hoek van de Lange Mare en de Haarlemmerstraat, waarvan de Hartebrugkerk de grootste oppervlakte in beslag neemt.

Interessant is dat de parochie ook het pand op nummer 106, met daarin lingerieketen Hunkemöller, en de daarboven gelegen appartementen bezit. Een opmerkelijke huurder voor het doorgaans zo prudente geloofsinstituut. ,,Ja daar worden wel grappen over gemaakt. Dat mag natuurlijk, het is ook een beetje een rare combinatie”, reageert Wilbert van Erp, vice-voorzitter van het parochiebestuur.

,,Uiteindelijk is het gewoon een kledingwinkel van een gerenommeerde keten. Daar is niets mis mee, het had ook een boekwinkel kunnen zijn wat het ons betreft.”

De huurinkomsten zijn hard nodig. Van Erp: ,,Ik zou willen zeggen essentieel. Dankzij de huurinkomsten van Hunkemöller en de appartementen erboven kan de parochie het hoofd in financiële zin boven water houden. We hebben in alle opzichten geluk dat we op deze locatie zitten.”

Overigens is ook de protestantse kerk actief: de diaconie van de protestantse gemeente te Leiden bezit het historische pand op nummer 165 met daarin kookwinkel Oudshoorn. De diaconie is zelf in hetzelfde blok gevestigd, maar dan aan de kant van de Oude Rijn.

(Tekst gaat door onder de foto)

De monumentenbelegger

Het zal de meeste winkelende consumenten nauwelijks opvallen als ze langslopen, maar de Haarlemmerstraat biedt ook plaats aan twee hofjes: de Sint Janshof aan het einde bij de Haven en, vrij vooraan tussen de nummers 48 en 52, de Stevenshof.

Beide zijn in bezit van Johan Oudendal en zijn gelijknamige Wassenaarse vastgoedbedrijf. De hofjes aan de Haarlemmerstraat, met in totaal vijftien woningen, kocht hij in 2016 als onderdeel van een groter pakket met Leidse hofjes. ,,We richten ons op monumentaal Leids vastgoed om het nooit meer te verkopen. Dat vind ik veel interessanter dan snel en commercieel handelen”, zegt Oudendal.

Oudendal, en via hem de gelijknamige Oudendal Groep, bezit geen enkele winkel in de Haarlemmerstraat, alleen de hofjes. ,, Een tijdje geleden was het populair onder investeerders om winkelportefeuilles samen te stellen. Daar hebben we nooit aan meegedaan. Weet je wat het is met winkels? Dat gaat met golven op en af. Voor corona werd dat al zwakker en nu gaat het aan de randen van het gebied helemaal snel. Voor ons is dat geen enkel probleem. Kijk naar het stuk Haarlemmerstraat bij de Haven: winkels worden er woningen, de buurt verandert. En wat zit daar ook? Het Sint Janshof. Past er prachtig tussen. Als je mooi monumentaal vastgoed hebt en je restaureert en onderhoudt het goed, dan heb je er over dertig jaar nog steeds wat aan. Dat is hoe we vastgoed kopen. En dat wordt nooit minder.”

(Tekst gaat door onder de foto)

De Quote 500-miljardair

Bij ons onderzoek naar de eigenaren van de panden in de Haarlemmerstraat stuitten we op diverse leden van de Quote 500 met rijkste Nederlanders.

Daaronder de Brabantse stenenbaas Jos van de Mortel (Bershka op 179) en voormalige Didi- en Steps-eigenaar Fred Elzas (het pand van C&A op nummer 92) en de familie Blokker (onder meer de kringloopwinkel op 184). De rijkste Quote 500-man vinden we in het blok vanaf nummer 215, waar nu Ziengs huist, tot aan de andere kant aan de Oude Rijn. Daar belegt Johann Kaemingk uit Zeist een deel van zijn met flitshandel op de beurs verdiende 1,2 miljard euro.

Kaemingk was in 1986 een van de oprichters van het beurshandelsbedrijf Optiver. Aanvankelijk een vloerhandelaar aan Beursplein 5, maar door de voortschrijdende techniek werd Optiver een van ’s werelds grootste algoritmische beurshandelaren in de wereld. Het pand aan Haarlemmerstraat 215, bestaand uit acht percelen, is in handen van een beleggingsvehikel uit Delft. De miljardair neemt zelf op als we hem bellen om te vragen hoe in de Haarlemmerstraat beleggen bevalt. Hij stuurt ons snel door naar een woordvoerder, die zegt dat ze ’heel tevreden zijn’. „We hebben het in 2008 gekocht samen wat andere winkelpanden in andere steden voor de lange termijn.”

Dat het pand wat achteraan zit in de Haarlemmerstraat en dus in de ’leegstandgevarenzone’, is volgens de man geen probleem. „Ziengs is een prima huurder waar we al van het begin af aan zaken mee doen. Voor onze investeerders, en dat zijn meerder particuliere beleggers, niet alleen Johann Kaemingk, levert het pand nog altijd een goed rendement op.”

(Tekst gaat door onder de foto)

De avonturiers

Wie langs de Haarlemmerstraat 47 tot 53 loopt, komt langs ’Esprit’ en ’Waar’ en daarmee het bezit van Westerkeyn Holding. Dat is een vastgoedbelegger uit Valkenburg.

Lekker dichtbij lijkt het, maar wie het spoor van BV’s boven Westerkeyn volgt, komt uit in Atlanta, Amerika.

Daar woont Ewoud Swaak, eigenaar van Westerkeyn. Hij is er projectontwikkelaar en bouwt met het geld van Nederlandse beleggers duizenden huizen. In Nederland belegt Swaak, hier bijgestaan door zijn in Leiden geboren zoon Evan, ook voornamelijk in woningen. ,,Toen we drie jaar geleden de appartementen aan de Apothekersdijk kochten, aan de andere kant van het blok, kregen we de winkels erbij”, zegt Evan als we hem vragen hoe het de familie bevalt aan de Haarlemmerstraat. Eigenlijk is de familie Swaak daarmee winkelpandeigenaar tegen wil en dank. ,,We doen het er gewoon bij. De afgelopen periode was het wat moeilijker. We hebben ook huurkorting gegeven aan de winkeliers die de panden huren. Maar dankzij de inkomsten uit de appartementen viel de schade mee. De appartementen waren verwaarloosd toen we ze kochten. We hebben ze flink gerenoveerd met de intentie om ze vast te houden. De grote universiteit, expats en het Bio Science Park maken Leiden een prima stad om voor de lange termijn in te beleggen.’’

Swaak meldt overigens dat de panden sinds kort niet meer onder Westerkeyn vallen, maar onder een besloten vennootschap met de naam De Vrije Blick.

(Tekst gaat door onder de foto)

Het vermogensfonds

Onder de vastgoedbeleggers in de Haarlemmerstraatbijt is het Druckerfonds een vreemde eend. Dit vermogensfonds bezit de winkelpanden van Chique, ’t Oorzaakje en Superdry op nummer 69 tot 73.

Met de huuropbrengsten en het rendement van hun andere vermogen, aandelen en obligaties, ondersteunt het fonds goede doelen in Leiden. Het bestuur van de stichting bepaalt elk jaar welke initiatieven subsidie krijgen van het fonds. Onder andere Marije van den Berg en Tweede Kamerlid voor GroenLinks Senna Maatoug maken deel uit van dat bestuur. In 2019 keerde het fonds zo’n 125.000 euro uit aan 42 projecten, zoals het Leids Amateurkunstfestival, een kerstdiner voor 65-plussers van buurtvereniging Zijlkwartier en de lokale kinderkrant van Stichting Jong071. De panden in de Haarlemmerstraat leverden het fonds dat jaar 122.000 euro op, blijkt uit het jaarverslag.

Dat het fonds voor een groot deel afhankelijk is voor de opbrengsten uit winkelpanden, ervaart het als een risico. Door de coronacrisis zijn die opbrengsten in 2020 lager, zegt voorzitter Marije van den Berg. Het fonds gaf de ondernemers tijdens de crisis huurkorting. „We hebben ook een behoorlijk vermogen in cash, het rendement daarop is nog redelijk geweest”, zegt Van den Berg. „Dit jaar is er in principe hetzelfde subsidiebedrag beschikbaar als vorige jaren. Het komt alleen voor een groter deel uit ons financieel rendement en minder uit huuropbrengsten.”

Het is afwachten of Leidenaars na de coronacrisis de Haarlemmerstraat weer weten te vinden. „Voor corona ging het behoorlijk goed met dat stukje. Nu maar hopen dat de ondernemers die in onze panden zitten weer gaan floreren. Dan heeft de ondernemer een goede boterham en heeft de stad geld voor leuke dingen.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Het winkelpand van de Normal is eigendom van porno-iconen René Wolzak en Gaby Jonkman.
© Taco van der Eb

De Nederpornomiljonairs

Misschien wel de meest opmerkelijke pandeigenaren in de Haarlemmerstraat: Nederporno-iconen ’Don & Ad’.

Zij bezitten Stenentijd BV, en mogen zich de trotse eigenaren noemen van Haarlemmerstraat 164-166, waar Vero Moda zich gevestigd heeft. Daarnaast bezitten ze het winkelpand van de Normal, een soort discounter die van alles verkoopt tegen dumpprijzen, op nummer 54 en de woningen erboven.

Stenentijd is een onderdeel van Kazlow Invest en YJ Beheer, waarachter René Wolzak en Gaby Jonkman schuilen. Zij zijn in de pornowereld beter bekend als Don & Ad. Volgens zakenblad Quote hebben de Haarlemmers goed geboerd op de pornomarkt. De twee produceerden seksfilmpjes in allerhande situaties, met veelal ’onschuldige’ meisjes als onderwerp. Ook de adult entertainment industrie - webcam platforms, social media-netwerken en (fictieve) datingsites - worden al tientallen jaren niet geschuwd, waarbij er flink wat geld uit de zakken geklopt wordt. Het duo was volgens Quote onder meer directeur van de vennootschap, die datingsites als Match2Flirt en Shagcity bezat. Don & Ad trekken zich steeds meer terug uit de seksindustrie en hebben hun oog laten vallen op vastgoed, vandaar de naam van hun bv ’Stenentijd’. Ondanks twee terugbelverzoeken reageerde Gaby Jonkman niet toen wij meer wilden weten over hun interesse in de Haarlemmerstraat.

(Tekst gaat door onder de foto)

Alexander Geertsema.
© archieffoto

Geven en nemen

Alexander Geertsema is voorzitter van de vereniging Vastgoed Binnenstad Leiden, voorheen Vecovab, waarvan ongeveer veertig vastgoedondernemers lid zijn. „Wij proberen een gesprekspartner te zijn van de gemeente Leiden. Het is misschien geen dekkend beeld, maar een behoorlijk doorsnee van de vastgoedeigenaren”, zegt Geertsema.

In de Haarlemmerstraat zit een mix: grote conglomeraten, particuliere bezitters en winkeliers die eigenaar zijn van hun pand. „Voor sommige is het een pensioenvoorziening, maar er zijn ook grote, structurele beleggers bij met een landelijk netwerk. Het zit allemaal verspreid over de Haarlemmerstraat.”

De coronacrisis heeft de leegstand (nog) niet bevorderd. Pandeigenaren zijn geneigd om water bij de wijn te doen om hun bezit verhuurd te krijgen. Geertsema: „Er is wel eens discussie of vastgoedeigenaren bereid zijn om te helpen met huurproblemen. Het merendeel van onze leden is daartoe genegen en helpt daarbij. Het is geven en nemen. Maar als iemand bij je komt die net een nieuwe auto heeft gekocht, is het ander verhaal. Dat het grootkapitaal geen hart voor de stad en de zaak heeft, klopt niet. Onze leden zijn niet gebaat bij leegstand. Die hebben veel meer aan een huurder. Dan verloedert het niet. Het is beter op enige termijn een stukje huurderving te accepteren.”

In hoeverre dringt de vereniging daar verder op aan?

„Het is natuurlijk aan de ondernemer zelf, maar we hebben het daar wel over. Via centrummanagement zijn er projecten geweest om etalages van leegstaande panden op te fleuren. Een aantal leden was best bereid om daaraan mee te doen, maar het lag ook ook gevoelig. Als de etalage gevuld is, lijkt het net alsof het pand verhuurd is.

Je ziet ook dat men soms kiest voor tijdelijke verhuur aan wat ik diplomatiek dozenschuivers noem. Dat soort bedrijven is vaak redelijk snel weer weg en dat soort doorstroom wil je niet.”

Wat is uw prognose van de Haarlemmerstraat als winkelstraat?

„Het beeld op dit moment is dat het niet goed gaat. Het lukt onvoldoende om daar nieuwe bedrijven te vestigen. De gemeente speelt heel erg met de ’loopvierkant-gedachte’. Als je met de blik van de ondernemers en eigenaren kijkt, zouden de uitloopstukken interessant genoeg moeten zijn om daar nering te houden.”

Lees ook: In de Leidse Haarlemmerstraat maakten de groenteboer, bakker en slager plaats voor beautysalons, grillrooms en telecom

Lees ook: Winkeltje in, winkeltje uit is er niet meer bij. Hoe het laatste stukje Haarlemmerstraat langzaam uitstierf

Lees ook: Elke meter van de Haarlemmerstraat verkennen, dat doen journalisten Nina Eshuis en Gertjan van Geen: ’Nergens in Nederland vind je zoiets’

Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt door financiële steun van het Leids Mediafonds

Net binnen