Project L: Dit zijn de grote vastgoedspelers in Leiden

Project L: Dit zijn de grote vastgoedspelers in Leiden
© Beeld: Freepik
Leiden

In Project L doen de Leidse journalisten Liza Janson, Marijn Kramp, Job de Kruiff en Nienke Ledegang onderzoek naar de groeiende populariteit van Leiden als stad om te wonen. Deze serie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds.

In Leiden is het meeste vastgoed nog ’gewoon’ in handen van mensen die een band hebben met de stad. Niks geen Chinese grootmachten of andere reusachtige investeringsmaatschappijen. Wel worden steeds meer panden gekocht door particuliere beleggers om ze te verhuren.

Dat blijkt uit uitgebreid onderzoek naar het vastgoedbezit in Leiden, gedaan door vier Leidse journalisten.

De belangrijkste vastgoedbezitters van Leiden vormen een gemêleerd gezelschap. Aan de ene kant heb je (semi-)overheidsinstellingen zoals de universiteit, de gemeente en woningcorporaties. Ook zijn er de middelgrote investeerders, waarvan een opvallend aantal uit de regio afkomstig is. Tot slot is er nog een aantal particuliere beleggers met een behoorlijke portefeuille (van enkele tientallen tot zo’n 200 panden) actief in Leiden. Onderaan dit artikel staat een aantal van de belangrijkste spelers in Leiden uitgelicht.

Verhuren

Dat laat onverlet dat er verschuivingen plaatsvinden in het almaar populairder wordende Leiden. Recent onderzoek van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur bevestigt de verschuiving naar ’buy-to-let’; kopen om te verhuren. In Leiden werd in 2017 rond de 8 procent van de huizen gekocht door beleggers. In de binnenstad ligt dat aandeel zelfs rond de 16 procent. Maar ook in Leiden-Noord is dit het geval bij 13,4 procent van de aankopen. Dat is flink hoger dan het landelijk gemiddelde. Niet voor niets is verkamering in Leiden een heikel onderwerp.

In heel Nederland groeide het aandeel koopwoningen dat wordt verkocht aan particuliere verhuurders, van 2 procent in 2009 naar 5 procent in 2017.

Project L: Dit zijn de grote vastgoedspelers in Leiden

Slagersknecht

Het is een opvallend verhaal. De eenvoudige slagersknecht die zich opwerkt tot een van de grote onroerendgoedbezitters in de stad. En die op zaterdag nog steeds stukjes worst uitdeelt. Net als hij zijn er meer beleggers met een groot Leids hart.

Onderzoek in het Kadaster geeft een overzicht van de grote spelers op de Leidse vastgoedmarkt. Leiden is een gewilde stad, en volop in beweging. Het is een van de steden waar relatief veel huizen verkocht worden met het doel ze uiteindelijk te verhuren.

Dat drijft de prijzen op en kan starters verdringen. Ook kan het invloed hebben op het karakter van de stad. Als een straat of wijk vooral door (tijdelijke) huurders wordt bevolkt, kan dat ten koste gaan van de samenhang. Niet voor niets is verkamering in Leiden zo’n heikel onderwerp.

Investeren

Een woningbezitter wordt door de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur als een belegger gezien als hij of zij drie of meer woningen bezit. Volgens die definitie werd in 2017 8 procent van de Leidse huizen aan beleggers verkocht. Tel je daar de mensen met twee woningen bij op, dan wordt het aandeel van de kleine particuliere belegger nog omvangrijker. Die tweede woning kan bijvoorbeeld voor een studerend kind zijn. Leidse makelaars zien het volop gebeuren. Jaap van Pampus van De Leeuw Makelaardij: „Ik noem ze vaak de papa en mama-beleggers. Mensen van middelbare leeftijd die op hun spaarrekening nauwelijks rendement krijgen en dan investeren in een woning voor hun studerende kind. Ik heb geen precieze cijfers. Wat ik wel weet: ze zijn volop actief in Leiden.”

Imago

Deze ontwikkelingen bevestigen het beeld van de populaire stad Leiden, die zich in enkele decennia ontdeed van het verarmde en verloederde imago. Leiden is een stad geworden waar het kopen van vastgoed een ’safe bet’ is.

Zo wordt ook veel geïnvesteerd in appartementen door middelgrote partijen. Veelal gaat het dan om (relatieve) nieuwbouw. Dat geldt bijvoorbeeld voor de Eschertoren aan de Willem de Zwijgerlaan (Van Duijn) en het nieuwe appartementencomplex aan de Vijf Meilaan (VDP). Deze twee zijn relatief grote spelers uit de regio. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat ook investeerders uit de Duin- en Bollenstreek hun blik op Leiden laten vallen. Een beeld dat de gemeente Leiden en Leidse makelaars herkennen.

Voor Vesteda, een van de grootste commerciële verhuurders van Nederland, is het plafond in Leiden nog niet in zicht. Over wat Leiden voor de wat grotere investeerder aantrekkelijk maakt, is Pieter Knauff, director Acquisitions van Vesteda, duidelijk: „Leiden heeft uitstekende papieren: een historische binnenstad, een universiteit, het Bio Science Park en het ligt centraal, er zijn goede verbindingen met de rest van de Randstad. Leiden is voor ons absoluut nog interessant. Dus wij zijn hier nog niet klaar. We gaan door in de Lammenschansdriehoek en we kijken ook naar het Bio Science Park, het Stationsgebied, het Kooiplein, de Meelfabriek en de koppeling tussen Leiderdorp en Leiden. We hebben eerder gebrek aan tijd dan aan geld.”

Van wie is de stad?

Deze lijst is samengesteld op basis van onderzoek in het Kadaster. Dat telt niet alleen woningen mee, maar bijvoorbeeld ook percelen grond of parkeerplaatsen. Dit kan een vertekend beeld geven van de omvang van iemands bezit. De gegevens zijn zoveel mogelijk voorgelegd aan betrokkenen. Waar dat niet is gelukt, geeft het kadastercijfer dus slechts een indicatie.

Gemeente Leiden

De gemeente heeft 7920 objecten. Onder meer veel grond. De gemeente was in 2014 nog eigenaar van 356 panden. Dat is inclusief school- en sportgebouwen. Inmiddels is een aantal panden verkocht.

Woningcorporaties

De Leidse woningcorporaties bezitten samen 17.273 woningen. Portaal is de grootste met 7555 woningen, gevolgd door De Sleutels (7188 woningen) en Ons Doel (2530 woningen). Het corporatiebezit vormt 29,7 procent van het totale aantal huizen (58.079) in Leiden.

DUWO

Studentenhuisvester DUWO bezit in Leiden honderden panden, met in totaal 7286 kamers of studio’s. Dat varieert van oude studentenhuizen tot de ’Zwarte Dozen’ langs de Wassenaarseweg.

Universiteit Leiden

Het grootste gedeelte van de grond in het Bio Science Park is in handen van Universiteit Leiden. Daarnaast bezit de universiteit meerdere panden in de binnenstad, onder andere rond het Rapenburg. In totaal heeft de universiteit zo’n vijftig panden in bezit.

Vesteda

Vesteda belegt pensioen- en verzekeringsgelden in huurwoningen voor het middensegment. Het bedrijf heeft in Nederland circa 28.000 woningen in de verhuurportefeuille. In Leiden heeft Vesteda volgens het Kadaster 749 objecten. Dat zijn onder andere de Alphatoren op het Bètaplein en een aantal flats in de Merenwijk.

A.s.r. real estate

A.s.r. real estate beheert meerdere vastgoedportefeuilles voor institutionele beleggers. In Leiden bezit het onder andere de flat aan de Van Randwijkstraat, bij winkelcentrum de Luifelbaan. In totaal heeft a.s.r. in Leiden 108 woningen en ook winkelpanden, zoals Hudson’s Bay en The Sting.

Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ)

SHWJ verhuurt in Leiden woningen aan (werkende) jongeren tussen de 18 en 35 jaar. De stichting heeft ruim 800 wooneenheden in bezit.

Johan Oudendal

Wassenaarder Oudendal beheert onder meer tientallen panden in de Leidse binnenstad, zoals op de Nieuwe Rijn en de Hogewoerd. Hij staat bekend om zijn voorliefde voor monumenten.

Michael en Philip Vonk

De broers Vonk opereren onder de naam Holland Property Group en zijn gevestigd in Warmond. Ze ontwikkelen en verhuren woningen in de Randstad, in totaal 750 eenheden, met als zwaartepunt Leiden. Daar hebben ze onder meer de Morspoort en de voormalige rechtenfaculteit op de Hugo de Grootstraat.

Van Duijn Exploitatiemaatschappij

Katwijker Cees van Duijn heeft volgens het kadaster in Leiden 371 objecten. Onder andere een appartementencomplex op de Verbeekstraat en de Eschertoren langs de Willem de Zwijgerlaan.

VORM Ontwikkeling BV

VORM is een projectontwikkelaar, bouwer en belegger in één. Het familiebedrijf uit Papendrecht heeft onder andere het Clusiusgebouw aan de Wassenaarseweg, waar studenten wonen. In totaal bezit VORM 128 objecten in de stad, zoals in de Lammenschansdriehoek, waar momenteel flink wordt gebouwd.

Aedifica

Aedifica is een Belgisch beursgenoteerd bedrijf dat investeert in zorgvastgoed. Sinds 2016 is een dochterbedrijf actief in Nederland. In 2018 kocht Aedifica seniorenflat De Statenhof aan de Bachstraat.

Van der Vorm Vastgoed

Dit Rotterdamse familiebedrijf is eigenaar van onder andere de flat Torenmolen en winkelcentrum De Kopermolen in de Merenwijk: in totaal 249 objecten.

VDP Vastgoed

Het Katwijkse VDP Vastgoed heeft 344 objecten in Leiden – woningen, bedrijfs- en winkelpanden. Met name in De Kooi, maar ook rond de Lammermarkt en op de Hoge Rijndijk. Momenteel bouwt VDP (Van der Plas) een woontoren op de hoek van de Rooseveltstraat en Vijf Meilaan.

Steenschuur Beleggingen / Schipper

De Leidse familie Schipper is een belangrijke vastgoedondernemer in de stad. Zij bezit naar eigen zeggen tientallen panden in de Leidse binnenstad, waaronder op de Breestraat en Nieuwe Rijn. Schipper is ook eigenaar van Steenschuur Beleggingen.

Henry van der Drift

Van der Drift begon ooit als knecht in een Leidse slagerij en kocht zijn eerste pandje toen hij zestien was. Eerst zelf en later samen met zijn vrouw en kinderen breidde hij zijn bezit uit, met onder meer monumentaal vastgoed in de binnenstad. De verzameling van meer dan honderd panden ’groeit vanzelf’, zegt hij, want de Hoofddorper is gek op Leiden. Zijn onroerendgoedportefeuille noemt hij een hobby waar hij energie van krijgt. Hij werkt daarnaast nog altijd in een van de oudste Leidse slagerijen.

Victor Harmsen

Leidenaar Harmsen heeft twee bedrijven onder zijn naam: Victoria Vastgoed aan het Gangetje en P.M.E. Support. Harmsen heeft met name panden in de binnenstad, waaronder aan de Hogewoerd en de Vendelstraat.

Paul Brandjes

Noordwijker Paul Brandjes is directeur van De Raad Bouw B.V., dat in Katwijk is gevestigd en in Leiden een parkeergarage bezit, en bedrijfspanden op de Ananasweg en Perzikweg. Daar ontwikkelt hij de Ananas: een complex met 375 appartementen.

Cornelis van Duijn

Rijnsburger Cornelis van Duijn (78) heeft meerdere hotels, in Leiden onder meer Ibis aan het Stationsplein en Golden Tulip op de Schipholweg.

In de volgende aflevering van de serie Project L gaat het over de consequenties van de toenemende populariteit en bijbehorende veranderingen op de Leidse woningmarkt. Opmerkingen of tips? Mail dan naar projectl2019@gmail.com

Project L

In Project L doen de Leidse journalisten Liza Janson, Marijn Kramp, Job de Kruiff en Nienke Ledegang onderzoek naar de groeiende populariteit van Leiden als stad om te wonen. Deze serie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds.

De artikelen van Kramp, Ledegang, Janson en De Kruijff verschijnen de komende weken in de krant en online.

Op de site verzamelen we hun publicaties hier.

Het laatste nieuws